今年初，国家层面已经一锤定音暗示，2020年是棚改的“攻坚收尾”之年。而且住建部方面更明确表示，2020年棚改的范围和标准将被严格把控，未来要避免大拆大建的情况。这意味着实行了十多年之久的棚户区改造政策，将逐渐退出房地产的历史舞台。

事实上，从今年初国家公布的棚改计划来看，很多城市已经“停止棚改”了，尤其是山西、四川、河南、安徽等省，棚改规模半数下降。这意味着，“楼市靠棚改拉动”的时代过去了，更代表着“拆迁暴富”时代的终结。

老房子不再拆迁，未来命运如何？答案就是“旧改”。事实上，在今年初国家正式发布了关于城镇老旧小区改造的相关文件中也明确要求：2020年要对3.9万个城镇老旧小区进行改造，涉及近700万户居民。到2025年，基本完成2000年底之前建成的城镇老旧小区的改造工作。

棚改与旧改，一字之差，到底有何本质区别？除了资金来源和实施对象主体有天壤之别外，它们的运作模式差异也巨大：棚改实施过程中，因涉及到公共安全的相关利益，对于少数不服从改造的，都是可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行。但旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。换言之，旧改相较于棚改，更加尊重人的意愿，即更加以人为本。

再直白点说，旧改才是实实在在的民生工程，这一点从旧改的内容可见一斑。旧改是一项综合、细致、复杂的系统工程，分三大类：基础类改造，重点改造建设小区水电气路、光纤配套等设施；改善类改造，主要包括加装电梯，配建停车设施；提升类改造，主要包括引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制。

新规下，4层以上住宅统统加电梯？20年的老房子高层要“吃香”了

三大类改造中，大家最为关心，本质上对老旧小区也最有价值提升的就是“加装电梯”这一项。现实中，由于上下楼层之间存在较难以调和的矛盾，老旧小区加装电梯一直都是旧改工程之中最难以推进的改造项目。事实上，从过去两年旧改的工作进程来看，全国有很多因为加装电梯存在意见不一致的情况，最终导致旧改工程无法顺利进行。

为此，住建部在最新发布的《住宅项目规范》中明确规定，住宅应更多地考虑老年人使用的方便和普通居民的便捷。我国目前有大量的多层住宅，居民已逐渐老龄化，因为没有电梯给居民带来极大的不便，甚至严重影响医疗救护和居家安全。因此，本规范大幅提高了住宅设置电梯的标准，调整为四层及以上或超过9m应设置电梯。

4层（含）或9层以上新建住宅均要安装电梯，这与此前对超过大概7层以上住宅才要求加装电梯相比，加装标准降低了3层。

也就是说，在住宅新规下，未来4层以上老房统统都要加电梯。所以未来不是争论老旧小区到底要不要加装电梯，而是该考虑到底如何妥善采纳每层楼的意见，最终把电梯加装成功。

不得不说，这个消息一出，有人就要沸腾了——未来5年旧改主要对象都是2000年底之前建成的城镇老旧小区，这些被改造的小区基本都是房龄20年的老房子。20年的老房子未来统统都要加装电梯，意味着老房子的高层要“吃香”了：加装电梯方便了上下楼，尤其是6、7层高层，劣势完全变为优势，升值空间大幅提高。从过去一些老房子加装电梯的案例来看，加装电梯之后，6、7层高层的升值空间普遍达到15%以上。这些原本“被嫌弃”的老房子高层，竟反败为胜，更加“吃香”了。

老旧小区加装电梯，一楼为何纷纷反对？

上文我们已经提到，在旧改过程中，给老旧小区加装电梯时，难点已经出现，准确地说是高楼层和低楼层的矛盾已经产生：高楼层业主受无电梯困扰，上下楼梯费时费力。尤其是老年人，几乎是寸步难行，所以迫切希望赶紧加装电梯；但低楼层业主却是怎么劝都不同意，理由有三：第一不需要电梯。第二加装电梯会给自己的房子带来更大的影响，采光、通风、安全等都有严重影响。第三叠加《民法典》有规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，不得以放弃权利为由不履行义务。这就意味着老旧小区加装电梯后，底层住户即便不用，也要一并支付前期的安装费跟后续的维保费，所以加装电梯对于低楼层来说，是百害无一利。对于给楼栋加装电梯的做法，一楼都是纷纷反对的。

上文说过，旧改完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可动工，这就是所谓的“一票否决”制。一楼业主反对，加装电梯一事就无法顺利进行。事实上，很多高层业主也约谈过低层业主，希望彼此各退一步，能够最终把电梯加装成功，但由于无法达成一致意见，最终都是不了了之。根本原因是，低楼层希望高楼层给予补偿，很显然高楼层也并不愿意出资补偿。

“新方案”提出，获全票通过

老旧小区加装电梯，难道就没有圆满有效的解决方案吗？有专家就曾提到过：老旧小区加装电梯，建议对低层住户给予合理补偿。事实上，很多地方在集资加装电梯的时候，一般都不会算上底层住户，甚至还会给出相对应的补偿。但这种方案的成功率也不高，主要原因上面提到过，补偿方案和资金到底由谁出很难明确。

对此，有些城市发布征求意见稿，拟取消老房子加装电梯时的“一票否决”的硬性规定。比如北京、上海，都发布新规征求把此前的“百分百业主同意”改为“楼栋同意率达到2/3，小区同意率达到1/2”，就可以加装电梯。然后，对于一楼的住户会有其他补偿，比如允许低楼层住户开辟院子、减免一定年限的物业费等。

不过也有一些城市突发奇想，创新出了“新方案”：那就是给老房子加装“共享电梯”。此新方案一出，就获得全票通过。

共享电梯新方案的具体操作是这样的：加装电梯的全部费用由第三方出资，然后各个楼层使用电梯实行刷卡制，楼层越高乘坐电梯的费用越高。这些乘坐电梯所获得的收益以及电梯内外轿厢的投放广告获得的收益全部都归安装电梯的第三方所有。对于低楼层的出资补偿问题，资金从国家补贴安装电梯的专项资金里拿。整个加装电梯事件中，高楼层业主获益最大，所以同时要求高楼层业主每年拿出一定数额的资金来帮助低楼层业主缴纳物业费用，具体年限可自行协商。当然，整套方案的资金划定是需要精算的。

这个方案的好处是，既解决了加装电梯的费用谁来出的问题，也解决了低楼层业主的补偿资金来源问题，同时也有效保证了不同楼层使用电梯的公平性——刷卡乘坐电梯，各楼层费用不同，大家心理就完全平衡了。所以，这个“新方案”获得全票通过也是理所当然的。